サワダ建築事務所  |
工期の遅れと費用負担 | ||||||||||||||
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自宅を新築中ですが完成の遅れについて悩み、 工程表では今年の３月末に完成になっていましたが 銀行のつなぎ融資の利息や、今住んでいる家賃など、 請負契約書には図面と見積もりがあるのみで、特に記載もありません。 アドバイス契約を結ぶ場合、ハウスメーカー等ではかなり細かく記載事項のある契約書を交わしますが、一般の工務店等では請負金額のみの記載というものが多々あるようです。本来、請負契約書には建設業法第19条に定められた事項を記載する義務があります。 建設業法では工期の遅れに関する損金の扱いの話は必ず契約書に記載する必要があります。また契約書に書いてないから業者が遅延損金の支払い義務は無いとは言う事はできません。（「損金の支払い義務が無い」と契約書に書いていない以上、支払い義務が無いとは言えない。） 工期の遅れに関する損金の扱いでは、建て主、又はその代理人として雇われた設計士の指示や天候などの不可抗力が原因で工事が遅れた場合は、請負人は損害を補填する必要は無いのが一般的です。逆にその他の請負人自身の問題で工事が遅れた場合はその責任から逃れることはできず建て主側の損害を補填する必要が有ります。また、工期延長による請負人側の経費と建て主側の経費を相殺するということはしませんし、建て主側の問題で遅れた場合はその分、請負人に費用を支払う必要があります。 この場合、どこまでの損害が補填の対象とするかといった事項も本来は契約書に記載しなければなりません。 なんにせよ、今回の場合、まずは工務店に相談し交渉することが大切です。設計士に工事監理を依頼している場合は交渉をお願いしてもいいでしょう。相手が誠意を持って対応していただける工務店であれば、今後の付き合いでも誠意を持って対応してくれます。逆に不誠実な対応しかしてくれない工務店であれば今後も不誠実な対応しかしてくれません。 不誠実な工務店であれば、今までの工事やこれからの工事の内容も不誠実であるかも知れません。案外こういう事は早めに解ったほうがよいかも知れません。工事に関しても完成、請負代金の支払い前にその内容を再度確認する必要が有ることがわかります。 また、すでに工事が始まっていたとしても工事業者にこれらの事を確認しなおす事で建築紛争を防ぎ欠陥住宅の被害に泣き寝入りとなる事を防ぐことができる場合もあるかもしれません。
工期の遅れと費用負担 その２現在建築条件付住宅を建設中なのですが、業者の対応が不誠実で困っています。 土地購入は０４年６月で、当初業者の説明では０５年２月完成引渡し予定との事でしたが、その土地に建っていた建物の取り壊しが行われたのは０５年１月になってからでした。業者によると、確認申請が下りるのが遅れたとの事でしたが、その後も地鎮祭が行われてから１ヶ月放置されたり、工期も当初予定の５月２０日から２７日へと間際になっての変更（連絡は無くこちらが確認して知りました）となり、見に行っても誰も業者がいない日も数日あり、資材等の発注等も悪く、いちいちこちらが確認すると言う事が何十回とありました。また、融資のみ先行して実施しようとするなど、自分のところの都合だけ優先すると言う始末です。 もし可能であれば、利害関係の無い建築士に監理を依頼する事も検討しております。法的措置等も含めて、今後どのように対処すればよいかアドバイスくだされば幸いです。 アドバイスまず建築条件付きの土地を購入されたという事ですので、主な家創りのパートナーは不動産業者ということになります。この場合、工事施工者や設計者（監理者）は不動産業者の下請けとして家創りに参加するため工事施工者や設計者（監理者）が直接、建て主さんと関わることはほとんど有りません。また工事施工者や設計者（監理者）の業務は建て主さんの利益を第一に考えるのではなく、自分たちの直接の客である不動産業者の利益を優先する傾向が見受けられます。 さらに、設計者（監理者）は不動産業者より「建築確認申請業務」のみを依頼されているのがほとんどです。このため通常、建て主さんが直接設計者（監理者）を雇った場合に設計者（監理者）により行われる様々なサービス、例えば工事の工程の報告や工事内容の説明などの業務が設計者（監理者）によって行われる事は稀です。 とは言うものの、設計者（監理者）は建築確認申請書に工事監理者として記名、捺印している訳ですから、工事監理上の業務（この場合は工程の確認・報告）に係る義務から逃れることは出来ず、この義務の範囲に於いて工期の遅れに関して責任が生じると考えられます。 また、工事の請負契約の場合、原則、工期や工期が遅れた場合についての事項を記載する事になっており、工期が遅れた場合についての事項が記載されていなくても、話し合いによる解決に応じる必要があります。 ただし、今回の様に不動産業者を間に挟んだ契約の場合、契約の全体像がつかみにくく、また責任の所在も不明確になりがちです。と言うのも不動産業者は設計者（監理者）、施工者に対しては「発注者」の立場であり、建て主さんに対しては「受注者」の立場になっている事が多く、設計者（監理者）や施工者と不動産業者の契約と不動産業者と建て主さんの契約はそれぞれ別の契約である事が多い為、建て主さんは直接、設計者（監理者）や施工者と契約を結んでいない為、設計者（監理者）や施工者に直接、損害の請求を行っても全く相手にされない事が予想されます。 このような事から、遅延損害に関しては、今回の場合、一般的には建て主さんは不動産業者と交渉する事になります。 また、建築確認申請上の工事監理者は工事が行われている間は変更可能ですが、当然の事ながら、工事が完了した後では変更出来ません。また建て主さんが直接、設計・監理の委託契約を行った場合、工事監理業務の一部として工程の調整や金額の調整業務を行う事はありますが、工事と関係のない第三者として関わる場合、調停や、仲裁といった行為を行う事は非弁行為となり弁護士法に違反する恐れがある為に行う事が出来ません。損害の賠償請求などを行う場合は弁護士に依頼する事になりますが、実際の損害額が少額の場合、費用的に割が合わない場合もあります。 今回の場合では、もう一度、契約内容をご確認の上、不動産業者に事実関係を確認の上、交渉されることをお勧めします。 尚、参考までに日弁連の公開している「日弁連住宅建築工事請負契約約款」もご覧下さい。 |
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